一、案情简介

2018年7月26日，原告何某委托代理人李某，与被告杨某、被告固安县某房地产经纪有限责任公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定何某将其名下位于固安县某小区的一套房产（建筑面积169.57平方米）出售给杨某，总价款为235万元。合同签订当日，杨某支付了定金20万元，并约定于2018年8月10日前支付首付款180万元，待房本满两年后办理过户手续并支付尾款35万元。

然而，合同签订后，何某了解到被告杨某名下在固安县已有两处房产。根据2017年6月2日发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》第二条规定，“当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房”。杨某家庭属于限购主体，这意味着案涉房屋的买卖合同将因限购政策无法办理产权过户手续，合同目的无法实现。

何某遂委托本所王殿明律师提起诉讼，请求解除《房屋买卖合同》。

二、诉讼困境与法律难点

本案虽为“房屋买卖合同纠纷”，但实际审理中面临以下几大难点：

合同效力争议：被告杨某主张合同有效，应当继续履行，并称双方曾有口头协议，将来过户时可将房屋登记到其父亲或其他亲属名下，以规避限购政策。该“背户”行为虽然违规，但被告以此为由主张合同可继续履行，增加了原告解除合同的难度。

原告自身存在过错：法院查明，在合同签订后，何某本人因不想出售该房屋，曾以“代理人与买受人恶意串通、低价出售房屋”为由起诉要求确认合同无效，后撤诉。这一事实表明原告在合同履行过程中存在过错，法院可能据此驳回其解除合同的诉求，或在解除合同的同时课以较重赔偿责任。

原告诉求与自身利益之间存在张力：原告的核心目的是解除合同，但法院在认定原告有部分过错的情形下，可能会判令其承担定金双倍返还等较重责任。如何在实现合同解除的同时，将委托人的经济损失降到最低，是对代理律师专业能力的重大考验。

限购政策的适用争议：被告杨某主张双方已经约定通过“背户”方式完成过户，以此为由抗辩限购政策构成合同履行的障碍。王殿明律师需要从法律和政策层面论证，规避限购政策的“背户”行为属违法行为，不应被支持。

三、王殿明律师的代理策略与突破

王殿明律师接受委托后，深入研判案件事实与法律依据，制定了“精准援引限购政策作为法定解除事由、主动承认部分过错以换取有利裁判、积极促成赔偿和解以免除定金双倍返还风险”的整体代理方案。

第一，精准援引限购政策，成功论证合同目的无法实现。

王殿明律师深入研究了2017年6月2日发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的相关规定，精准指出：被告杨某名下在固安县已有两处房产，属于限购政策明令禁止的购房主体。根据该意见第二条之规定，杨某家庭依法暂停在当地购买住房。因此，案涉《房屋买卖合同》因限购政策无法办理产权过户手续，合同目的已无法实现。

第二，有力驳斥“背户”规避限购主张，维护法律与政策底线。

针对被告杨某提出的“将房屋登记到其父亲或其他亲属名下”的口头协议，王殿明律师明确指出：该所谓的“背户”行为，实质上是通过变更购房主体来规避限购政策和不动产登记管理规定，属于应当禁止的违规行为。法院最终采纳了这一意见，认定被告杨某是实际的真实的购房主体，其提出的“背户”主张不能得到支持。

第三，主动承认部分过错，引导法院在解除合同的同时将赔偿责任控制在合理范围。

王殿明律师客观地认识到，本案中原告在履行合同过程中确实存在一定过错（曾以其他理由起诉后又撤诉，改变了出售房屋的意愿）。在庭审中，律师不回避这一事实，主动向法庭说明原告愿意就此承担相应的责任，并提出愿意赔偿被告杨某5万元的经济损失。

这种“主动认错、主动担责”的态度，不仅体现了委托人诚实信用的品格，更成功引导法院在判决解除合同的同时，将赔偿金额锁定在了原告主动承诺的5万元范围内，避免了更重的定金双倍返还等赔偿责任。

第四，成功论证“不适用定金双倍返还规则”。

被告杨某主张如果解除合同，要求双倍返还定金。王殿明律师精准指出：根据法律规定，定金罚则适用于一方违约的情形。而本案合同解除的主要原因是限购政策导致合同目的无法实现，属于不可归责于双方的原因。因此，不适用双倍返还定金的规则。法院全面采纳了这一代理意见。

四、判决结果

法院经审理，全面采纳了王殿明律师的代理意见，作出如下判决：

解除原告何某与被告杨某于2018年7月26日签订的《房屋买卖合同》（实现委托人核心诉讼目的）；

原告何某于本判决书发生法律效力之日起15日内将收取的购房定金20万元返还被告杨某，并赔偿杨某经济损失50000元（赔偿责任限定在原告主动承诺的5万元范围内，避免双倍返还定金的更重责任）；

案件受理费1950元由原、被告各承担975元。

五、律师结语

本案的成功代理，核心在于以下几点：

其一，准确把握法定解除事由。在房屋买卖合同中，限购政策的出台往往成为合同履行不可逾越的法律障碍。王殿明律师精准援引地方政府限购政策作为法定解除事由，成功论证了“合同目的无法实现”这一核心法律要件，为解除合同奠定了坚实的法理基础。

其二，主动承责、化被动为主动。当委托人存在部分过错时，与其回避否认，不如主动承认、主动提出赔偿方案。这种务实的诉讼策略，既体现了诚信，也有效引导了法院在判决解除合同的同时，将赔偿责任控制在律师预设的合理范围内。本案中，5万元的赔偿金额远低于双倍返还定金（40万元）的风险，是典型的“以退为进”的成功诉讼策略。

其三，“背户”等规避政策的行为不能得到法律支持。本案中，王殿明律师成功驳斥了被告杨某提出的通过变更购房主体完成过户的主张，维护了限购政策的严肃性和法律的公平正义。

每一个成功的诉讼，都离不开律师对法律规定、政策文件和案件事实的精准把握。如果您或您的家人正面临类似的房屋买卖合同纠纷、限购政策适用等复杂问题，请及时委托专业律师介入，依法维权，避免因策略失误造成更大损失。