成功案例：某酒店公司诉某家政公司房屋租赁合同纠纷再审重审案

承办律所： 北京环誉律师事务所

案件类型： 房屋租赁合同纠纷（再审发回重审）

审理法院： 天津市某基层人民法院（再审重审一审）

（2021）津0116民初32455号

裁判结果： 成功为委托人（原告/反诉原告）挽回租金及物业费损失合计649,558.9元，并获判对方承担相应违约金，全面实现委托人的核心诉讼目标。

一、案件背景

某酒店公司（以下简称“酒店公司”）系天津经济技术开发区某商业楼宇的出租人。2015年，酒店公司与李某（某家政公司法定代表人）签订两份《房屋租赁合同》，将三楼、四楼区域出租给李某使用，租赁期限长达111个月，并给予三个月免租期。2017年，三方签订《合同信息变更协议》，将承租方变更为某家政公司，并签订补充协议将月租金调整为93,522元。

自2018年11月15日起，某家政公司开始拖欠租金及物业费，仅支付11万元后再未付款。此后，某家政公司以酒店公司装修影响其经营为由，先后多次起诉要求解除合同并索赔，双方陷入“本诉—反诉—上诉—抗诉—再审—发回重审”的复杂诉讼程序，历时逾三年。

北京环誉律师事务所接受酒店公司委托后，指派刘某律师作为诉讼代理人，在再审发回重审阶段全面代理本案。

二、代理难点与应对策略

（一）案情复杂，程序迂回，需全面梳理诉讼脉络

本案先后经历了一审反诉判决、二审维持、检察院抗诉、天津高院指令再审、三中院裁定撤销原判发回重审等多个程序。案件事实跨度长、证据材料繁杂，涉及合同解除时间认定、双方违约责任划分、免租期条款效力等多个争议焦点。

应对策略： 刘某律师在接手案件后，对全案卷宗进行了系统梳理，绘制了完整的案件时间轴和程序流程图，厘清各阶段法院的认定逻辑与争议焦点，为重审阶段的庭审准备奠定了坚实基础。

（二）合同解除时间之争——直接影响赔偿范围

原审中，某家政公司主张合同解除时间为2019年4月18日（即其起诉解除合同案件法院向酒店公司送达诉状副本之日）；酒店公司则主张应以首次庭审时间2019年10月29日认定解除时间。两者相差逾五个月，直接决定酒店公司可主张的租金、物业费及房屋占有使用费的数额。

应对策略： 刘某律师指出，某家政公司虽曾两次起诉解除合同，但均已撤诉结案，不产生解除合同的法律效果。而酒店公司在2019年5月8日发出的《催款通知函》中明确表示同意解除合同的前提是某家政公司结清欠付费用并交还房屋，该条件未成就，合同不应视为在该时点解除。同时，刘某律师强调，2019年6月3日酒店公司人员拒绝某家政公司进入房屋的行为系行使合同履行抗辩权，不应被认定为导致合同解除的违约行为。

裁判结果： 法院虽未完全采纳酒店公司关于解除时间的主张，但亦未采纳某家政公司主张的2019年4月18日，而是以2019年6月3日作为合同解除时间，较某家政公司的主张延后了46天，为酒店公司多争取了46天的租金及物业费共计约14.3万元。

（三）免租期租金追索——突破常规的权利主张

根据合同约定，2015年8月15日至11月14日为免租期，作为承租人设计装修等运营前的准备时间。一般而言，免租期系出租人基于长期租赁关系给予承租人的优惠，若合同因承租人原因提前解除，出租人有权要求承租人补足免租期租金。本案中，酒店公司主张某家政公司应支付免租期间的租金265,614元及物业费59,535元，合计325,149元。

应对策略： 刘某律师主张，免租期的优惠以承租人完整履行租赁合同义务为前提。某家政公司仅租赁约四年即违约欠租并引发合同解除，已丧失了获取免租期优惠的合同基础，理应补付免租期租金及物业费。

裁判结果： 法院对此项请求未予支持，但该项主张的提出，有效强化了酒店公司在整体诉讼中的谈判地位和抗辩力度，凸显了某家政公司违约行为的严重性，为法院在违约责任划分和违约金计算方面作出有利于酒店公司的认定产生了积极影响。

（四）违约金标准的有效争取

合同约定逾期付款违约金为日千分之五，该标准明显过高。刘某律师在庭审中主动请求法院参照中国人民银行公布的同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算，而非坚持合同约定的过高标准。

应对策略： 刘某律师的判断是，与其坚持合同约定标准而面临被法院大幅调整的风险，不如主动援引司法实践中普遍接受的利率标准，以提高获支持的概率和金额的可执行性。

裁判结果： 法院采纳了该计算标准，判令某家政公司以649,558.9元为基数，按照相应利率标准支付自2018年11月16日起至实际支付之日止的违约金，为酒店公司争取到了持续计算的逾期利息损失赔偿。

（五）房屋占有使用费的有力抗辩保全

针对某家政公司关于2019年6月3日已交房但遭拒绝的抗辩，刘某律师在庭审中明确指出：某家政公司在欠付大额租金的情况下单方要求交房，酒店公司有权拒绝接收；且某家政公司并未实际腾空房屋，亦未完成合同约定的交还义务，房屋占有使用费应持续计算至酒店公司实际收回房屋之日（2020年2月29日）。

裁判结果： 法院最终认定，因酒店公司人员阻止某家政公司进入和使用房屋并拒绝交接，此后的房屋使用费和物业费不予支持。但通过对该争议焦点的充分辩论，刘某律师为酒店公司在合同解除时间的认定上争取到了更有利的裁判口径。

三、裁判结果与案件价值

法院最终判令某家政公司支付酒店公司租金516,597.4元、物业费132,961.5元，合计649,558.9元，并支付以该金额为基数、自2018年11月16日起至实际支付之日止的违约金。

本案历经一审、二审、抗诉、再审、发回重审五个阶段，程序复杂程度在房屋租赁合同纠纷中较为罕见。北京环誉律师事务所刘某律师在重审阶段全面接手后，凭借对案件事实的深入把握和对法律规则的精准运用，成功为酒店公司追回租金及物业费近65万元，并获判持续计算的违约金，最大限度地维护了委托人的合法权益。

四、律师工作亮点

1. 复杂程序的全局把控能力

面对历经抗诉、再审、发回重审的复杂程序，刘某律师迅速完成对全案事实和争议焦点的梳理，以清晰的诉讼策略和严密的论证逻辑应对重审，体现出在复杂民商事纠纷中的出色统筹能力。

2. 合同解除时间的有力争辩

在合同解除时间这一核心争点上，刘某律师通过否定对方撤诉案件的法律效力、强调催款通知中所附条件未成就等方式，成功使法院将解除时间延后，为委托人多争取了46天的租金和物业费，增加了14万余元的可回收金额。

3. 争议焦点的多层次论证策略

对于免租期租金、房屋占有使用费、违约金标准等多个争议焦点，刘某律师采取了“重点争取、层次递进”的论证策略，在主攻核心请求的同时，通过多元化的抗辩和主张，有效影响了法院对整体违约责任的认定和分配。

4. 诉讼成本的有效管控

在违约金标准的确定上，刘某律师没有机械坚持合同约定的过高标准，而是采取务实策略，主动提议采用司法实践中普遍认可的利率标准，既保证了违约金请求的可获支持，又避免了因标准过高被调整带来的不利影响。

结语： 本案系房屋租赁合同纠纷中涉及多重程序、多重争议焦点的复杂案件。北京环誉律师事务所代理团队在再审发回重审阶段全面介入，通过精细的证据组织、严谨的法律论证和灵活的策略运用，成功为委托人追回近65万元租金及物业费，并争取到持续计算的违约金，充分展示了环誉律师在重大复杂民商事诉讼中的专业素养与实战能力。